【案情簡(jiǎn)介】

本案涉及的某某場(chǎng)地位于某某高速延長(zhǎng)線以南，為申請(qǐng)人享有土地使用權(quán)的土地，土地使用權(quán)取得方式為劃撥，行業(yè)類別為XXXX(特種行業(yè))。

2014年12月31日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人曾簽訂《XXXX場(chǎng)地租賃合同》、《土地使用條件》、《XXXX場(chǎng)地協(xié)議示意圖》、《租賃安全協(xié)議書(shū)》，約定被申請(qǐng)人承租申請(qǐng)人位于XXXX的部分土地，租賃面積385,613.62平方米，租賃期限自2015年4月1日至2020年3月31日止，并對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)和土地使用條件、安全問(wèn)題作出約定。2015年1月申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人交付了案涉面積385,613.62平方米的場(chǎng)地，被申請(qǐng)人于2015年1月21日交納了履約保證金809,788.60元。根據(jù)2015年3月28日雙方簽訂的《XXXX場(chǎng)地租賃終止協(xié)議》，因被申請(qǐng)人業(yè)務(wù)發(fā)展需求，要求租賃申請(qǐng)人位于XXXX的全部土地，約定2014年12月31日簽訂的租賃協(xié)議終止，重新簽訂新的租賃協(xié)議。

2015年3月28日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了新的《XXXX場(chǎng)地租賃合同》、《土地使用條件》、《XXXX場(chǎng)地協(xié)議示意圖》、《租賃安全協(xié)議書(shū)》，約定被申請(qǐng)人承租申請(qǐng)人位于XXXX的土地，租賃面積743,955.34平方米。根據(jù)XXXX場(chǎng)地協(xié)議示意圖，場(chǎng)地分為兩塊，第一塊面積385,613.62平方米，第二塊面積358,341.72平方米。租賃期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止，年租金28,642,280.60元。其中第四條約定，本合同項(xiàng)下的場(chǎng)地出租用途為汽車儲(chǔ)運(yùn)及配套的綜合服務(wù)，嚴(yán)禁存儲(chǔ)煤炭、礦粉等有污染的物質(zhì)或易燃、易爆等有危險(xiǎn)的物資，被申請(qǐng)人在承租期內(nèi)不得改變用途。第五條約定，被申請(qǐng)人自行負(fù)責(zé)建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物，建設(shè)前應(yīng)將相關(guān)圖紙、資料等交申請(qǐng)人審核，經(jīng)申請(qǐng)人書(shū)面同意后，申請(qǐng)人配合被申請(qǐng)人向相關(guān)主管部門辦理審批手續(xù)。第六條約定，被申請(qǐng)人建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物，其所有權(quán)歸屬于申請(qǐng)人，但被申請(qǐng)人可在租賃期限內(nèi)使用該等建筑物和構(gòu)筑物。第九條約定，雙方商定場(chǎng)地租金標(biāo)準(zhǔn)為38.50元/平方米·年，年租金為28,642,280.60元人民幣。第十條支付方式約定，被申請(qǐng)人應(yīng)分別于2015年5月15日前、2015年10月1日前、2016年至2019年每年4月1日前、10月1日前向申請(qǐng)人各交納14,321,140.30元。第十六條約定，因被申請(qǐng)人違約致使本合同解除的，申請(qǐng)人收回場(chǎng)地，被申請(qǐng)人交納的租金不予退還，同時(shí)被申請(qǐng)人應(yīng)賠償給申請(qǐng)人造成的損失。第十七條約定，因申請(qǐng)人原因致使本合同解除的，被申請(qǐng)人有權(quán)要求申請(qǐng)人賠償其因此所致的直接損失，但對(duì)于利潤(rùn)等間接損失申請(qǐng)人不承擔(dān)賠償責(zé)任，被申請(qǐng)人自愿放棄要求申請(qǐng)人賠償此利益的權(quán)利。第十八條約定，被申請(qǐng)人逾期交納租金，按日加收逾期部分萬(wàn)分之三的滯納金，如被申請(qǐng)人逾期交納租金達(dá)30日的，申請(qǐng)人有權(quán)解除該合同，收回場(chǎng)地，由此造成的一切損失和責(zé)任由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

2015年3月28日的《XXXX場(chǎng)地租賃合同》簽訂后，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人交付了全部租賃土地。2015年9月2日，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付3,000,000元租金。2016年4月15日，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人發(fā)出《停工通知》，要求被申請(qǐng)人停止對(duì)XXXX東北側(cè)的施工，“發(fā)現(xiàn)貴公司在承租的場(chǎng)地內(nèi)違規(guī)進(jìn)行庫(kù)房建設(shè)，目前已施工十八個(gè)庫(kù)房，大部分庫(kù)房已完成基礎(chǔ)施工，個(gè)別庫(kù)房開(kāi)始進(jìn)行墻體砌筑”“鑒于貴公司租用的場(chǎng)地需要辦理規(guī)劃及消防手續(xù)，以滿足汽車倉(cāng)儲(chǔ)的需要。如貴公司在進(jìn)行庫(kù)房施工，將無(wú)法辦理規(guī)劃、消防等相關(guān)手續(xù)”。經(jīng)仲裁庭現(xiàn)場(chǎng)查勘，XXXX場(chǎng)地面積385,613.62平方米的地塊已經(jīng)興建建筑物和構(gòu)筑物，已經(jīng)由被申請(qǐng)人存儲(chǔ)汽車，而東北側(cè)面積358,341.72平方米的地塊處于未使用狀態(tài)。

申請(qǐng)人向某某行政審批局提出內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)，申請(qǐng)將XXXX場(chǎng)地建設(shè)為XXXX（特種原材料）生產(chǎn)設(shè)備儲(chǔ)存中心，行業(yè)類別XXXX（特種），2016年6月2日，行政審批局下發(fā)《XXXX局關(guān)于同意XXXX公司XXXX生產(chǎn)設(shè)備存儲(chǔ)中心項(xiàng)目備案的通知》。2017年5月25日、2017年6月5日被申請(qǐng)人兩次向申請(qǐng)人發(fā)出函件，就要求申請(qǐng)人出租土地性質(zhì)變更和租金減少事宜進(jìn)行協(xié)商。申請(qǐng)人向某某行政審批局提出天津市內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)，申請(qǐng)將XXXX場(chǎng)地建設(shè)為XXXX（特種）、汽車及生產(chǎn)設(shè)備儲(chǔ)運(yùn)中心，行業(yè)類別XXXX（特種），2017年6月21日，某某行政審批局下發(fā)《XXXX局關(guān)于某某集團(tuán)有限公司存儲(chǔ)中心項(xiàng)目備案的證明》。

2016年11月23日，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人發(fā)出《關(guān)于請(qǐng)貴公司支付拖欠租金的函》，要求支付截止當(dāng)時(shí)拖欠的租金54,284,561.20元。2016年12月12日，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人致送《關(guān)于解除XXXX場(chǎng)地租賃合同〉的函》，通知因被申請(qǐng)人拖欠租金于該日解除雙方《XXXX場(chǎng)地租賃合同》。同日，被申請(qǐng)人簽收該函。2016年12月30日，被申請(qǐng)人分別向申請(qǐng)人支付場(chǎng)地租賃費(fèi)1,600,000元、8,400,000元。

另查，申請(qǐng)人對(duì)案涉劃撥土地使用權(quán)的出租未經(jīng)過(guò)相關(guān)土地管理部門批準(zhǔn)。

申請(qǐng)人主張：立即返還租賃場(chǎng)地，面積743,955.34平方米；給付拖欠的租金35,731,113.02元（計(jì)算至2016年12月12日）；給付違約金5,613,854.73元（計(jì)算至2017年7月13日），以及自2017年7月14日至實(shí)際履行之日止的違約金；按照租金標(biāo)準(zhǔn)給付使用費(fèi)16,714,536.35元（至2017年7月13日的），以及自2017年7月14日至實(shí)際交還租賃場(chǎng)地之日止的使用費(fèi)。

被申請(qǐng)人辯稱：合同因涉及違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，從效力上看屬于無(wú)效合同。此情況下，申請(qǐng)人喪失了主張租金的合同依據(jù)，其收取的租金也應(yīng)當(dāng)返還。即便仲裁庭認(rèn)為被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)支付部分使用費(fèi)，我方認(rèn)為是不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付的。申請(qǐng)人交付至被申請(qǐng)人的土地是未經(jīng)開(kāi)發(fā)的水洼狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)按照其交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值予以計(jì)算。據(jù)此，被申請(qǐng)人不同意申請(qǐng)人各項(xiàng)請(qǐng)求。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

1.案涉《XXXX場(chǎng)地租賃合同》的效力認(rèn)定；

2.申請(qǐng)人一方返還土地使用權(quán)的請(qǐng)求應(yīng)否獲得支持；

3.被申請(qǐng)人一方應(yīng)否支付租金或者實(shí)際使用費(fèi)。

【裁決結(jié)果】

1.被申請(qǐng)人于本裁決書(shū)送達(dá)之日起30天內(nèi)，向申請(qǐng)人返還面積743,955.34平方米租賃場(chǎng)地的土地使用權(quán)，騰空土地上建筑物和構(gòu)筑物；

2.被申請(qǐng)人于本裁決書(shū)送達(dá)之日起10日內(nèi)，向申請(qǐng)人給付使用費(fèi)，截止2019年3月31日共計(jì)46,384,497.48元，自2019年4月1日至土地使用權(quán)交還之日以每年38.50元/平方米×385,613.62平方米計(jì)算；

3.駁回申請(qǐng)人的其他仲裁請(qǐng)求。

【相關(guān)法律法規(guī)解讀】

1. 案涉《XXXX場(chǎng)地租賃合同》的效力認(rèn)定

從約定的內(nèi)容看，本案所涉爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)定性為土地租賃合同糾紛。申請(qǐng)人享有的XXXX場(chǎng)地的土地使用權(quán)系通過(guò)劃撥方式而非出讓方式取得，依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條第一款規(guī)定出租通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)相關(guān)人民政府土地管理部門批準(zhǔn)。申請(qǐng)人未經(jīng)相關(guān)人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，擅自將劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行出租獲得租金的行為，違反了上述行政法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效?！?在仲裁庭審辯論終結(jié)前，申請(qǐng)人仍未辦理相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù)，據(jù)此，仲裁庭認(rèn)定申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《XXXX場(chǎng)地租賃合同》的效力為未生效，且確定不發(fā)生效力。

被申請(qǐng)人認(rèn)為《XXXX場(chǎng)地租賃合同》因違反行政法規(guī)規(guī)定而無(wú)效，合同涉及的內(nèi)容無(wú)法繼續(xù)約束雙方的意見(jiàn)，仲裁庭認(rèn)為合同效力不應(yīng)為自始、確定、當(dāng)然無(wú)效，而是未經(jīng)批準(zhǔn)而導(dǎo)致的確定不發(fā)生效力，合同涉及的內(nèi)容無(wú)法繼續(xù)約束雙方當(dāng)事人。

2.申請(qǐng)人一方返還土地使用權(quán)的請(qǐng)求應(yīng)否獲得支持

《合同法》并未規(guī)定民事法律行為“確定不發(fā)生效力”情形，《民法總則》第一百五十七條在適用前提條件中增加“確定不發(fā)生效力”并與“無(wú)效”“被撤銷”并列，適用相同的法律效果。合同作為最典型的民事法律行為，本案合同雖然締結(jié)于《民法總則》生效之前，但由于當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒(méi)有規(guī)定而民法總則規(guī)定了“確定不發(fā)生效力”的法律后果，此時(shí)可以不適用“法不溯及既往”，而是適用《民法總則》的新規(guī)定。仲裁庭認(rèn)為，本案合同被認(rèn)定為確定不發(fā)生效力，應(yīng)產(chǎn)生如下效果：

首先，民事法律行為確定不發(fā)生效力，是指民事法律行為雖已成立，但由于生效條件無(wú)法具備而不能生效的情況，法律、行政法規(guī)規(guī)定須經(jīng)批準(zhǔn)生效的民事法律行為因未經(jīng)批準(zhǔn)而確定不發(fā)生效力即屬于其中的典型情形。合同中所約定的租金、違約金條款因合同確定不發(fā)生效力不能作為確定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，申請(qǐng)人根據(jù)合同提出的租金、違約金請(qǐng)求，仲裁庭不予支持。

其次，確定不發(fā)生效力的民事法律行為之雙方當(dāng)事人互負(fù)返還或折價(jià)補(bǔ)償義務(wù)。因確定不發(fā)生效力的民事法律行為而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人交付了土地使用權(quán)，被申請(qǐng)人應(yīng)負(fù)返還義務(wù)。對(duì)于被申請(qǐng)人在案涉土地上興建的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物，因與土地不可分離，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法“房地一體主義”和實(shí)踐中的添附規(guī)則，在他人享有使用權(quán)之土地上興建建筑物、構(gòu)筑物或其他附著物而形成附合的，建筑物、構(gòu)筑物或其他附著物所有權(quán)一般歸屬于土地使用權(quán)人，屬于“不能返還”情形，但被申請(qǐng)人可以通過(guò)證明其相應(yīng)投資，請(qǐng)求申請(qǐng)人進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。

再次，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)確定不發(fā)生效力的民事法律行為導(dǎo)致的締約過(guò)失責(zé)任。本案所涉合同系因未報(bào)經(jīng)政府部門批準(zhǔn)而確定不發(fā)生效力，合同雙方對(duì)法律、行政法規(guī)的規(guī)定均有義務(wù)知曉。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人對(duì)該合同確定不發(fā)生效力的后果均負(fù)有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

針對(duì)被申請(qǐng)人關(guān)于申請(qǐng)人未就被申請(qǐng)人投入的損失進(jìn)行賠償?shù)那闆r下不具備返還土地使用權(quán)的意見(jiàn)，仲裁庭認(rèn)為，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人返還土地使用權(quán)，申請(qǐng)人應(yīng)對(duì)被申請(qǐng)人有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，在雙方當(dāng)事人分別履行各自因清理關(guān)系所生義務(wù)時(shí)，依據(jù)誠(chéng)信原則及公平原則，兩種義務(wù)應(yīng)類推成立同時(shí)履行抗辯權(quán)。但庭審中，被申請(qǐng)人一方僅主張合同無(wú)效，卻并未在庭審辯論前以書(shū)面方式提出反請(qǐng)求主張折價(jià)補(bǔ)償，仲裁庭認(rèn)為案涉土地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)另案解決，并已在庭審中加以釋明。

3.被申請(qǐng)人一方應(yīng)否支付租金或者實(shí)際使用費(fèi)

仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人依照《XXXX場(chǎng)地租賃合同》第九條、第十條約定所請(qǐng)求的租金，因合同確定不發(fā)生效力，不應(yīng)支持，但被申請(qǐng)人實(shí)際占有使用了土地，基于公平原則應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用的面積、期限、一定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付相應(yīng)的使用費(fèi)。關(guān)于計(jì)算使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，仲裁庭認(rèn)為可以參照雙方合同約定的租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)38.5元/平方米/年。被申請(qǐng)人主張不能按照合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)付租金，應(yīng)根據(jù)各方過(guò)錯(cuò)并參考周邊土地價(jià)值，綜合考慮涉案土地為洼地、未獲得出租審批、未獲得改變用途審批、無(wú)法辦理任何工程審批等因素影響確定。仲裁庭認(rèn)為，其一，盡管申請(qǐng)人所取得的土地使用權(quán)行業(yè)類別為采鹽，但參照雙方合同第五條申請(qǐng)人配合被申請(qǐng)人向相關(guān)主管部門辦理審批手續(xù)的約定，申請(qǐng)人通過(guò)兩次向某某行政審批局報(bào)批增加了“汽車”儲(chǔ)運(yùn)用途，被申請(qǐng)人現(xiàn)有證據(jù)不能證明申請(qǐng)人未盡到配合義務(wù)影響其儲(chǔ)運(yùn)汽車；其二，申請(qǐng)人土地使用權(quán)雖系劃撥方式取得，但并未因此影響被申請(qǐng)人使用，被申請(qǐng)人在案涉面積385,613.62平方米土地上已興建建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物，并且已經(jīng)用于汽車存儲(chǔ)，被申請(qǐng)人要求按照洼地標(biāo)準(zhǔn)或采鹽用途確定使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有違公平原則，仲裁庭不予支持。

【結(jié)語(yǔ)和建議】

1.合同效力判斷中應(yīng)注意區(qū)分未生效合同與無(wú)效合同

“未生效”合同系原1999年《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條規(guī)定的一種合同類型，后經(jīng)過(guò)最高法院若干司法解釋的持續(xù)實(shí)踐，最終在《中華人民共和國(guó)民法典》編纂中被作為經(jīng)驗(yàn)吸收為第五百零二條第二款規(guī)定。這里的所謂未生效，就是尚未發(fā)生法律效力，事后當(dāng)事人補(bǔ)辦批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，合同很可能有效。未生效合同作為一種新的效力狀態(tài)，它的提出糾正了之前實(shí)務(wù)中將強(qiáng)制性規(guī)定按“效力性”與“管理性”一分為二并分別按照無(wú)效與有效處理所帶來(lái)的持續(xù)紛爭(zhēng)。對(duì)于需要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)才能生效的合同，未辦理相應(yīng)批準(zhǔn)手續(xù)并不屬于無(wú)效合同，而是確定不發(fā)生效力。

而按照《民法典》最新規(guī)定，未生效合同與無(wú)效合同的區(qū)分在法律效果上更為明顯。未生效合同不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力，應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。相比之前規(guī)定，民法典給出的效力規(guī)則更為精細(xì)。本案雖然在前《民法典》時(shí)代審結(jié)，但在基本精神上與民法典具有一致性，對(duì)于《民法典》最新規(guī)定的解釋論構(gòu)造也具有很大參考價(jià)值。

2.“雙方返還”未必一案處理

申請(qǐng)人享有對(duì)案涉土地的返還請(qǐng)求權(quán)，基于“房地一體”，被申請(qǐng)人不再享有涉案土地上被申請(qǐng)人所建的建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)，只享有基于締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。被申請(qǐng)人該補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁反請(qǐng)求或另外提出獨(dú)立仲裁請(qǐng)求解決，由于其未在本案仲裁請(qǐng)求處理期間提出，本案處理完畢后依然可以另案向申請(qǐng)人主張。由被申請(qǐng)人返還涉案土地使用權(quán)及其地上建筑物和構(gòu)筑物的占有，無(wú)須等待將來(lái)另案對(duì)補(bǔ)償和締約過(guò)失責(zé)任問(wèn)題的處理結(jié)果。這種處理方案有利于防止承租人不提出補(bǔ)償請(qǐng)求和締約過(guò)失責(zé)任，同時(shí)也不支付租金或占用費(fèi)而形成的僵局，分案處理有利于調(diào)動(dòng)雙方積極性誠(chéng)信公平解決糾紛。